Banque Assurance

La modernisation du droit des sûretés immobilières, épisode 1 : L’hypothèque rechargeable

L’hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire représentent une innovation majeure de la réforme du droit des sûretés opérée par l'ordonnance du 23 mars 2006. Tous deux concernent l'immeuble en tant que garantie avec des modalités d'affectation spécifiques adaptées au but poursuivi. L'objectif est de rendre notre droit plus attractif en lui permettant d'appréhender des situations ou des opérations financières jusqu'alors logées dans des pays étrangers gouvernés souvent par le droit anglo-saxon. Éclaircissements sur l’hypothèque rechargeable, caractérisée par la sécurité et la flexibilité juridique, avec Bertrand Saint-Alary, juriste de banque qui apporte à Demos son expertise en formation banque.

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L’hypothèque rechargeable et son application

L’hypothèque rechargeable (C. civ. art.2472) offre la possibilité de faire garantir par l’hypothèque – concernant le mécanisme de l’hypothèque, voir le précédent article de notre expert en formation banque consacré aux sûretés réelles immobilières – des créances autres que celles mentionnées dans l’acte constitutif. Autrement dit, l’hypothèque peut être utilisée, ou réutilisée, pour garantir des créances nouvelles dès lors que ces créances ne correspondent pas à des crédits à la consommation renouvelables (C. consom. art. L 313-34).

Notre expert en formation banque précise que l’hypothèque rechargeable ne s’applique qu’aux hypothèques conventionnelles, « sachant que toute hypothèque conventionnelle n’est pas automatiquement rechargeable ». Il est nécessaire que soit stipulée, dans l’acte constitutif de l’hypothèque, une mention expresse prévoyant une possibilité de rechargement, cette mention figurant également dans le bordereau d’inscription à la conservation des hypothèques (C. civ. art. 2428) aux fins de publicité.

Les modalités de l’hypothèque rechargeable

L’hypothèque rechargeable peut être consentie pour un capital à hauteur d’une somme déterminée, sans qu’il soit nécessaire qu’elle corresponde au montant de la créance initialement garantie. « Ainsi, par exemple, si l’immeuble affecté en garantie est évalué à 100, l’hypothèque rechargeable pourra être consentie à hauteur de 100, même si la créance initiale garantie, ou les créances ultérieurement couvertes par l’hypothèque, est d’un montant inférieur », nous explique notre expert en formation banque.

Le rechargement permet donc soit au créancier originaire soit à tout nouveau créancier – « et ce, alors même que le premier n’a pas encore été totalement remboursé », selon les explications de notre expert en formation banque –, de s’inscrire sur l’immeuble pour le montant de sa créance et dans la limite du montant du capital prévu dans l’acte constitutif, et de se retrouver ainsi au même rang, en position n+1, par rapport au créancier précédemment inscrit.

La conclusion de l’expert en formation banque sur ce sujet

L’hypothèque rechargeable se veut concurrencer la floating charge de droit anglo-saxon, qui offre une grande souplesse en matière d’affectation de biens à la sûreté de créances.

« Pour la rendre attractive au regard de la constitution d’une hypothèque classique, les décrets des 16 mai et 22 juin 2006 modifient le tarif des notaires et le salaire des conservateurs » conclut notre expert en formation banque.

Pour en découvrir davantage sur le sujet, consultez notre programme de formation banque.